Etablering af almene boliger

Fællestrækket har været, at det offentlige, dels har ydet en kontant engangsstøtte, dels støtte til delvis betaling af ydelserne på de optagne lån. Hertil kommer, at finansieringen af og støtten til de enkelte boligtyper har været forskellig. Inden for de senere år er den offentlig støtte givet, dels i form af grundkapital fra kommunen eller regionen, dels fra staten som en løbende ydelsesstøtte til optaget realkreditlån til byggeriet. Finansieringen af de tre boligtyper har som udgangspunkt været ens, men varieret inden for visse boligtyper.

Fra 1. januar 2019 er indført nye regler for finansieringen af de tre boligtyper til nybyggeri og ombygning med tilsagn efter 1. januar 2019:

For almene familieboliger er der indført en differentiering af den kommunale grundkapital afhængig af boligernes størrelse. Grundkapitalen beregnes således med en procent på baggrund af det samlede boligprojekts boliggennemsnit som følger:

 

• For almene familieboliger med et boliggennemsnit under 90 m2 udgør grundkapitalen 8 pct. af byggeriets anskaffelsessum.
• For almene familieboliger med et boliggennemsnit fra 90 m2 - 105 m2 udgør grundkapitalen 10 pct. af byggeriets anskaffelsessum.
• For almene familieboliger med et boliggennemsnit fra 105 m2 og derover udgør grundkapitalen 12 pct. af byggeriets anskaffelsessum.
• For almene ungdoms- og ældreboliger er grundkapitalprocenten 10 af  byggeriets anskaffelsessum.

 

Derudover finansieres boligerne med:

 

• 2 pct. finansieres ved beboerindskud, og
• fra 90 - 86 pct. af anskaffelsessummen finansieres ved optagelse af realkreditlån afhængig af størrelsen af den kommunale grundkapital, hvortil staten løbende yder ydelsesstøtte. Optagne lån kan maksimalt afdrages over 40 år.

 

Totaløkonomiske merinvesteringer

Med henblik på at at fremtidssikre byggeriet har bygherren mulighed for at foretage totaløkonomiske merinvesteringer . Merinvesteringen finansieres med 98 pct. lån og 2 pct. beboerindskud.

 

Universitetsnære almene ungdomsboliger

Anskaffelsessummen for universitetsnære almene ungdomsboliger finansieres ved 78 pct. lån og 20 pct. fondsbetalt grundkapital og 2 pct. beboerindskud.

 

Almene ældreboliger 2008-2010

I perioden 1. januar 2008 til 30. juni 2009 var den kommunale grundkapital til etablering af almene ældreboliger med serviceareal, dvs. almene plejeboliger, nedsat fra 14 til 7 pct. Fra 1. juli 2009 til udgangen af 2010 var grundkapitalen nedsat for alle almene boliger til 7 pct. Realkreditlånet var tilsvarende øget til 91 pct.

 

Serviceareal

Derudover findes der særlige støtteordninger til etablering af servicearealer til ældreboliger og støtte til almene ungdomsboliger. Staten yder således et engangstilskud til etablering af serviceareal tilknyttet almene ældreboliger på maks. 40.000 kr. pr. tilknyttet almene ældrebolig.

 

Lånetyper til alment boligbyggeri

Læs om fastsættelse af lånetype i henhold til lov om almene boliger m.v. og lov om friplejeboliger på statstidende.dk.

Maksimumsbeløbet er differentieret på boligtype og geografi og reguleres én gang årligt pr. 1. januar - første gang var januar 2005. Maksimumsbeløbet fastsættes på byggeriets påbegyndelsestidspunkt (tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse af skema B).

 

Der er ændret i reglerne for opgørelse af maksimumsbeløbet. De nye regler medfører følgende:

• Maksimumsbeløbet til opførelse af almene familieboliger og almene ungdomsboliger bliver ens pr. m².
• Maksimumsbeløbet sættes op for henholdsvis familieboliger under 95 m² og ungdomsboliger under 45 m².
• Energitillægget vil fremover være integreret i maksimumsbeløbet. Dette gælder både for almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger.

 

Maksimumsbeløb for støttet byggeri 2023

Der er ændret i reglerne for opgørelse af maksimumsbeløbet med virkning fra den 1. august 2020. Nedenfor finder du satserne fra den 1. januar 2023 samt links til satserne fra før denne dato.

BOSSINF-STB er et edb-baseret indberetnings-, forvaltnings- og informationssystem for alle processer i sagsforløbet og hostes af KMD.

Bygherren skal elektronisk indberette støtteoplysningerne på et såkaldt Skema ABC samt oplysninger om medvirkende virksomheder og nøgletalsoplysninger for bygherre, entreprenører og rådgivere.  Læs mere herom ved at klikke på menupunktet Skema ABC til venstre.

En bygherre skal have et virksomhedssignatur, dvs digital signatur for at kunne indberette elektronisk til kommunen. Bygherrer der ikke har et virksomhedssignatur kan bestille en sådan hos DanID.

Efter at have fået oprettet en virksomhedssignatur, kontakter bygherren kommunen for at få åbnet sagen for bygherrens elektroniske indberetning, og bygherren har derefter adgang til systemet.  

Kommuner og bygherrer skal benytte systemet til følgende boligtyper:

• Almene familieboliger, ungdoms- og ældreboliger
• Ældreboliger opført af en selvejende institution, herunder ombygning af plejehjem
• Servicearealer til ældreboliger (plejeboliger)

Information om indberetning af skema ABC til støttet byggeri kan hentes i menuen til venstre.

For yderligere information om BOSSINF-STB henvises der i øvrigt til bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv., kapitel 2.

I BOSSINF-STB indberettes skema ABC, når der søges om ydelsesstøtte eller servicearealtilskud.

• For byggeri med tilsagn fra 1. januar 2021 anvendes skema ABC BO71.
• For byggeri med tilsagn fra 1. januar 2010 – 31. december 2019 anvendes skema ABC BO61.
• For tilsagn givet før den 1. januar 2010 anvendes skema ABC BO67. 

Derudover forefindes der skemaer, der gælder for kortere perioder indeholdende ændringer, der siden 1. januar 2020 er sket i støttevilkårene for alment byggeri med ikrafttrædelse efter den 1. januar 2010 som følger:

• Skema ABC fra 1. august – 31. december 2020 (nye maksimumsbeløb).
• Skema ABC fra 1. januar – 31. juli 2020 (byggeri med privat part).

Disse to skemaer gælder kun for byggeri, der har fået tilsagn inden for de nævnte to perioder.

Skema ABC til renoveringsstøtte af almene boliger kan findes på siden om renovering til almene boliger.

Frem til 1. november 2015 var der krav om indberetning af nøgletal ved etablering af alment byggeri. Yderligere oplysninger om nøgletal på siden om Byggeriets Nøgletal i menuen til venstre.

Byggeriets nøgletal

Frem til 1. november 2015 var der krav om indberetning af nøgletal for støttet byggeri. Når der etableres almene boliger og friplejeboliger med offentlig støtte, var det således et krav, at bygherrer, rådgivere og entreprenører i alment byggeri skulle lade deres præstationer i byggeprojektet evaluere af en uafhængig evaluator. Krav om nøgletal for entreprenører blev indført i det almene byggeri pr. 1. marts 2007, for rådgivere pr. 1. maj 2008 og for bygherrer pr. 1. januar 2010. I det statslige byggeri er der tilsvarende indført nøgletal for de tre hovedaktører.

Nøgletalsbekendtgørelsen for udbud er ophævet fra 1. november 2015.

Nøgletalsbekendtgørelsen for entreprise- og rådgiveropgaver, der er udbudt den 1. november 2015 eller senere, er ophævet. Det betyder, at kravet om nøgletal er ophævet for bygherrer, hvor samtlige entreprise- og rådgiveropgaver er udbudt den 1. november 2015 eller senere.

Entreprise- og rådgiveropgaver udbudt før 1. november 2015 er dog fortsat underlagt kravet om nøgletal.

Nøgletalsbekendtgørelsen i det statslige byggeri er også ophævet.

Der kan fortsat ske frivillig indberetning af nøgletal.

 

Offentliggørelse af nøgletal

De indberettede nøgletal om overholdelse af tidsfrister, omfanget af mangler, antallet af arbejdsulykker og kundetilfredshed for entreprenører, der bygger nye almene boliger, er offentligt tilgængelige.

Nøgletal for alle entreprenørers præstationer i alment nybyggeri offentliggøres på Byggeskadefondens hjemmeside til brug for almene bygherrer og andre parter, der ønsker at orientere sig på markedet og f.eks. finde de virksomheder, der er bedst til at overholde tidsfrister, eller se dem, som scorer højest på kundetilfredshed.

I forbindelse med etablering af almene boliger skal der foretages en totaløkonomisk vurdering af de bygningsdele, der indgår i projektet. Som beregningsværktøj til den totaløkonomiske vurdering kan bygherren vælge at anvende enten:

 

• Landsbyggefondens totaløkonomiske beregningsmodel

    eller

• LCC-byg

 

De to værktøjer er beskrevet yderligere nedenfor.

 

I bekendtgørelse om støtte til almene boliger m v. (§ 35) er anvendelsen af de to værktøjer til totaløkonomisk vurdering nærmere fastsat.

Landsbyggefondens totaløkonomiske beregningsmodel

Landsbyggefondens totaløkonomiske beregningsmodel giver mulighed for at foretage totaløkonomiske vurderinger for vinduer, facader og tage.

 

Ved anvendelsen af Landsbyggefondens totaløkonomiske beregningsmodel, skal den totaløkonomiske vurdering indeholde en nutidsværdiberegning til opgørelse af den årlige omkostning for hver af ovenstående bygningsdele. Der skal endvidere foretages en tilsvarende totaløkonomisk vurdering for mindst ét relevant alternativ for hver af bygningsdelene. Det er muligt for bygherren at lade andre bygningsdele indgå i projektets totaløkonomiske vurdering.

 

Bygherren skal indberette de totaløkonomiske vurderinger digitalt. Indberetningen sker i forbindelse med bygherrens ansøgning om kommunens godkendelse af skema B i BOSSINF-STB og skal indeholde det samlede beregningsgrundlag, herunder alternativer for den endelige totaløkonomiske vurdering til Landsbyggefonden.

Totaløkonomisk vurdering med LCCbyg

Ved anvendelsen af LCCbyg skal der gennemgøres beregninger af tre valg, som er af væsentlig betydning for totaløkonomien, hvor to eller flere alternativer sammenlignes for hvert af de tre betydende valg. Beregningen kan fx omfatte valg af beklædninger, hvor en type beklædning kræver mindre vedligehold eller holder længere end andre beklædninger.

 

I overensstemmelse med § 35, stk. 4 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. er der fastsatte en vejledning med retningslinjerne og anbefalinger for beregningerne i værktøjet og indberetningen af beregningerne i BOSSINF. Vejledningen kan findes nedenfor.

 

Det indberettes i BOSSINF senest forud for byggeriets påbegyndelse, at totaløkonomisk vurdering foretages ved anvendelse af det totaløkonomiske værktøj LCCbyg, og der skal senest samtidig med opgørelsen af byggeregnskabet efter bekendtgørelsens § 45, stk. 1, ske digitalt indberetning af det samlede beregningsgrundlag for de krævede totaløkonomiske vurderinger.

Retningslinjer for anvendelsen af LCCbyg

Nedenstående dokument indeholder retningslinjer og anbefalinger for opfyldelsen af kravene til totaløkonomisk beregning, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv., ved anvendelse af beregningsværktøjet LCCbyg, herunder indberetningen af beregninger i BOSSINF.

 

Udføres bygningen efter den frivillige bæredygtighedsklasse, er der krav om anvendelsen af LCCbyg. Du kan læs mere om den frivillige bæredygtighedsklasse via linket nedenfor.

Kommunalbestyrelsen har med ordningen mulighed for at give tilsagn til alment nybyggeri, som overskrider det gældende maksimumsbeløb. Overskridelsen må alene bero på udgifter til energibesparende tiltag, der samlet set skal være totaløkonomisk rentable.

 

Ved anvendelse af ordningen stilles der krav til bygherrer om beregning og dokumentation af totaløkonomisk rentabilitet. Beregning og dokumentation er primært centreret omkring udvidet anvendelse af Be18 og anvendelse af et særligt beregningsprogram – Almen2tal - udviklet til formålet. Herudover stilles der endvidere krav til projektgranskning.

Ordningen, der giver mulighed for at foretage totaløkonomiske merinvestering, skal fremadrettet opfylde lavenergiklassen i bygningsreglementet BR18.

 

Beregningsprogrammet - Almen2tal - er opdateret til bygningsreglement BR18 og den tilhørende lavenergiklasse.

 

Opfyldelse af § 115 a i lov om almene boliger m.v., som vedrører mulighederne for at foretage totaløkonomiske merinvesteringer, kræver anvendelse af lavenergiklassen i bygningsreglementet BR18, hvor det før var bygningsklasse 2020 i bygningsreglementet BR15, der var gældende.

Tilsvarende gælder det for bekendtgørelse nr. 314 af 30. marts 2016 om totaløkonomiske merinvesteringer i nye lavenergiboliger i alment byggeri m.v., at kravene i lavenergiklassen i bygningsreglementet BR18 skal opfyldes, hvor det før var bygningsklasse 2020 i bygningsreglementet BR15, som var gældende.

Som konsekvens heraf skal levetiden for energisparende foranstaltninger, jf. bekendtgørelsens § 7, stk. 2, dokumenteres ved henvisning til kapitel 4 i bygningsreglementets vejledning om energiforbrug. Endvidere skal der som dokumentation for de årlige besparelser til opvarmning, varmt vand og elektricitet, jf. bekendtgørelsens § 8, anvendes udskrifter fra beregningsprogrammet BE18 eller lignende beregningsprogrammer.    

 

Beboerbetaling af merinvesteringerne

Totaløkonomiske merinvesteringer finansieres, jf. almenboliglovens § 118, med 98 pct. lån og 2 pct. beboerindskud. Kommunen yder således ikke grundkapitallån til totaløkonomiske merinvesteringer. Låneydelserne finansieres via en årlig beboerbetaling som trækkes over varmeregnskabet. Ministeriet offentliggør årligt per 1. januar beboerbetalingsprocenten for tilsagn, der meddeles i dette år. Den historiske og den aktuelle beboerbetalingsprocent kan ses i nedenstående skema ’Fastsættelse af beboerbetalingsprocent for totaløkonomiske merinvesteringer’.

 

Fastsættelsen af beboerbetalingsprocenten sker således, at der med de gældende rente- og inflationsforudsætninger, ikke ydes positiv eller negativ støtte til merinvesteringen over en periode på 40 år efter låneoptagelsen. Beboerbetalingen reguleres herefter årligt på samme måde som den almindelige beboerbetaling.

Når der etableres almene boliger og friplejeboliger med offentlig støtte, er det et krav, at bygherrer, rådgivere og entreprenører i alment byggeri skal lade deres præstationer i byggeprojektet evaluere af en uafhængig evaluator - dvs. medvirke til at indsamle nøgletalsoplysninger under byggeprocessen og få beregnet nøgletal ved den konkrete opgaves afslutning.

Nøgletal for entreprenører blev indført i det almene byggeri per 1. marts 2007, for rådgivere per 1. maj 2008 og for bygherrer per 1. januar 2010. I det statslige byggeri er der tilsvarende indført nøgletal for de tre hovedaktører.

Ophævelse af nøgletalsbekendtgørelsen for udbud fra 1. nov. 2015

Nøgletalsbekendtgørelsen for entreprise- og rådgiveropgaver, der er udbudt den 1. november 2015 eller senere, er ophævet. Det betyder, at kravet om nøgletal er ophævet for bygherrer, hvor samtlige entreprise- og rådgiveropgaver er udbudt den 1. november 2015 eller senere

Entreprise- og rådgiveropgaver udbudt før 1. november 2015 er dog fortsat underlagt kravet om nøgletal.

Nøgletalsbekendtgørelsen i det statslige byggeri er også ophævet.

Offentliggørelse af nøgletal

Nøgletal om overholdelse af tidsfrister, omfanget af mangler, antallet af arbejdsulykker og kundetilfredshed for entreprenører, der bygger nye almene boliger, er offentligt tilgængelige.

Nøgletal for alle entreprenørers præstationer i alment nybyggeri bliver offentliggjort på Byggeskadefondens hjemmeside, så almene bygherrer og andre parter bedre kan orientere sig på markedet og fx finde de virksomheder, der er bedst til at overholde tidsfrister, eller se dem, som scorer højest på kundetilfredshed.